Zóveel woningen realiseerbaar op bedrijventerreinen

Sinds 2018 wordt bijna dagelijks geschreven over de ontwikkelingen in de woningmarkt. Stijgende huizenprijzen, geen geschikt aanbod kunnen vinden dicht in de buurt van het werk, maar vooral het groeiende tekort aan woningen zorgt ervoor dat het rijk, de provincies, marktpartijen en corporaties een Nationale Woonagenda hebben opgesteld. 75.000 per jaar is daarbij de doelstelling. Een aantal dat voor de crisis nog wel gehaald werd, maar inmiddels al jaren niet meer.

Donderdag 7 februari was in het nieuwsbericht te lezen dat het kabinet voorstelt meer nieuwbouwprojecten op te starten op bedrijventerreinen. Houdt Minister Ollongren investeerders, projectontwikkelaars en bouwers daarmee een worst voor of is het een goede impuls voor de woningbouwopgave? In hoeverre kunnen bedrijventerreinen bijdragen aan de Nationale Woonagenda? Om de proef op de som te nemen, heeft Giscovery dit vanuit praktisch oogpunt voor één van die vier genoemde metropoolregio’s onderzocht, namelijk: de metropoolregio Rotterdam – Den Haag. De regio bestaat uit 23 gemeenten waar momenteel ruim 2,3 miljoen mensen wonen in bijna 1,1 miljoen woningen.

BEREKENING

De metropoolregio Rotterdam – Den Haag kent 241 bedrijventerreinen, totaal goed voor ruim 5.531 hectare. Met een eenvoudige berekening van verschillende bebouwingsdichtheden kan hypothetisch gesteld worden dat 100.000 – 500.000 woningen gerealiseerd kunnen worden, afhankelijk van het woonmilieu dat gekozen wordt. Om een overzicht te geven welke gemeenten de meeste impact kunnen maken op de woningbouwopgave is de onderstaande tabel gemaakt. Per gemeente wordt aangegeven hoeveel hectare bedrijventerrein er aanwezig is. Ook wordt weergegeven hoeveel woningen dit oplevert wanneer deze locaties in zijn volledigheid met verschillende dichtheden bebouwd worden. Hierbij wordt uitgegaan van de volgende woonmilieus: centrum-stedelijk, stedelijk, klein-stedelijk en dorps-landelijk.

Het is een opportunistische gedachte met dito aantallen die hoogstwaarschijnlijk nooit gehaald worden, zeker niet binnen 5 jaar. Alleen al vanwege het feit dat talloze van deze bedrijventerreinen volledig operationeel zijn en voor enorme werkgelegenheid zorgen. Tevens betreffen het vaak monotone terreinen waar gebiedsontwikkeling moet plaatsvinden om functies te mengen en op elkaar af te stemmen. De vraag die hieruit ontstaat is: tot op welke hoogte zijn deze aantallen realiseerbaar binnen 5 jaar?

BELEIDSKEUZES: SNELHEID VERSUS IMPACT

Het voorstel van het kabinet om budget beschikbaar te stellen om grondsaneringskosten te verzachten past bij een faciliterende houding als overheid. Daarnaast moet de overheid zich uitspreken hoe zij deze locaties tot ontwikkeling willen brengen. Ruimere afwijkingsmogelijkheden in bestemmingsplannen kunnen gebiedsontwikkeling versnellen. Zijn grootschalige of kleinschalige terreinen daarvoor het meest geschikt? Als de overheid voor impact wil gaan, dan kunnen zij het beste hun pijlers richten op bedrijventerreinen als de Spaanse Polder. Met 171 hectare is dat het grootste bedrijventerrein in de metropoolregio Rotterdam – Den Haag. Ook biedt de ligging enorm veel potentie. Echter staan op dit terrein meer dan 350 gebouwen, waarvan de eigenaren stuk voor stuk uitgekocht moeten worden. Is kleinschaliger dan beter?

Niet per se beter, maar hoogstwaarschijnlijk wel sneller om ontwikkelingen op gang te brengen. Alleen daar is de impact weer te beperkt om een substantiële bijdrage te leveren aan de doelstelling van 75.000 woningen per jaar. Om een inschatting te maken van de kwantitatieve potentie van bedrijventerreinen, worden bedrijventerreinen die relatief oud zijn en waar een tijd lang geen nieuwbouw heeft plaatsgevonden het meest kansrijk geacht. Door de leeftijd is er – als het goed is – meer afgeschreven op het vastgoed. Het uitgangspunt daarbij is dat na 2000 geen nieuwbouw heeft plaatsgevonden.

Een overzicht van alle bedrijventerreinen in de metropoolregio Rotterdam-Den Haag

Door deze parameters mee te nemen, blijven 57 bedrijventerreinen van gemiddeld 10 hectare over en ontstaat er een nieuw overzicht van gemeenten met het aantal woningen dat gerealiseerd kan worden.

Hoewel de bepaling van de terreinen tamelijk arbitrair is, kan Giscovery door middel van Location Intelligence veel meer inzicht geven in de potentie van bedrijventerreinen voor het realiseren van woningen. Denk daarbij aan bijvoorbeeld aan woonkwaliteiten als voorzieningenniveau, bereikbaarheid van werkgelegenheid en luchtkwaliteit, maar ook of gemengd werken en wonen mogelijk is voor beoogde doelgroepen. Tegelijkertijd kan Giscovery ondernemers adviseren over de mogelijkheden hun bedrijf elders te vestigen.

CONCLUSIE

Deze kleine kwantitatieve verkenning laat zien dat het zeker de moeite waard is om bedrijventerreinen te betrekken in de discussie in hoeverre het huidige woningtekort opgelost kan worden. De totale oppervlakte van bedrijventerreinen biedt een enorme potentie, waarbij in het meest gunstige geval bijna de helft van de huidige woningvoorraad bijgebouwd kan worden. Uitgaande van oudere terreinen waar al bijna 20 jaar geen nieuwbouw heeft plaatsgevonden, is zeker 10% van de totale oppervlakte van bedrijventerreinen in de Metropoolregio Rotterdam – Den Haag kansrijk om te transformeren naar woningbouw. In verschillende dichtheden kan daarmee binnen 5 jaar gestart worden met het bouwen van 34.866 woningen.

Een gedegen onderbouwing van dit aantal woningen wil Giscovery verder onderzoeken. Denk daarbij aan het in kaart brengen van eigendomsstructuren, de kans op faillissementen, de bereidwilligheid van ondernemers om te verhuizen, het realiseren woonkwaliteit alsmede de aantrekkingskracht van dergelijke gebieden. De eerste stap? De meest kansrijke bedrijventerreinen voor herontwikkeling inzichtelijk maken en coalities smeden tussen marktpartijen en overheid om gezamenlijk een bijdrage te leveren aan de doelstelling 75.000 per jaar te realiseren. Welke investeerder wil met ons de meest potentiële bedrijventerreinen herontwikkelen tot woningen? Of wie heeft er behoefte aan dezelfde analyse voor de andere drie metropoolregio’s?